Wohnen in Österreich: Immobilien kaufen, mieten & Sozialwohnungen

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Sie möchten nach Österreich ziehen, sind sich aber nicht ganz sicher, ob Sie eine Wohnung mieten oder kaufen möchten? Beides ist eine gute Möglichkeit, aber je nach Lebensstil kann eine davon besser geeignet sein. Erfahren Sie mehr über das Mieten und Kaufen einer Wohnung in Österreich, damit Sie die richtige Entscheidung treffen können.

Wie sieht die Wohnsituation in Österreich aus?

Ob Sie nun mieten oder kaufen möchten, in Österreich gibt es eine große Auswahl an Immobilien. Von gemütlichen Einzimmerwohnungen und Stadtwohnungen bis hin zu Holzhütten und Ferienhäusern in den Bergen ist für jeden etwas dabei. Und obwohl es sicherlich keinen Mangel an charmanten, älteren Häusern gibt, sind viele der neueren Gebäude in Österreich für ihre hohe Qualität und umweltfreundliche Bauweise bekannt.

Kauf einer Immobilie in Österreich

Bevor Sie eine Immobilie in Österreich kaufen, müssen Sie einige Dinge wissen. Wie viel kostet zum Beispiel ein Haus in Österreich? Wie ist die Wohnsituation in Österreich? Kann man als Ausländer ein Haus in Österreich kaufen? In diesem Abschnitt werden all diese Fragen beantwortet.

Wer darf in Österreich eine Immobilie kaufen?

Auch wenn Sie nicht die österreichische Staatsbürgerschaft besitzen, können Sie eine Immobilie kaufen, aber der Weg dorthin könnte sich etwas schwieriger gestalten. Jeder, der Bürger der Europäischen Union, des Europäischen Wirtschaftsraums oder der Schweiz ist, kann ohne zusätzliche Einschränkungen Immobilien kaufen. Seit dem Beitritt Österreichs zur EU im Jahr 1995 sind diese Bürger den Österreichern gleichgestellt. 

Wenn Sie die oben genannten Voraussetzungen nicht erfüllen, benötigen Sie eine amtliche Genehmigung, bevor Sie eine Immobilie bauen oder kaufen können. Die Erlangung einer Genehmigung kann bis zu sechs Monate dauern, und die Bestimmungen sind je nach Bundesland unterschiedlich. Wenn der Staat, dessen Staatsbürgerschaft Sie besitzen, ein bilaterales Abkommen mit Österreich geschlossen hat, können Sie diese Phase in einigen Fällen überspringen. Ihr Genehmigungsantrag wird in der Regel genehmigt, sofern Ihr Kauf- und Nutzungsvorhaben mit den örtlichen Behörden übereinstimmt.

Eigentum vs. Miteigentum in Österreich

In Österreich gibt es zwei Arten von Häusern: Eigentum und Miteigentum. Bei Eigentum kann der Eigentümer das Grundstück nicht bebauen, aber er hat die volle Kontrolle über sein Haus und das Grundstück, auf dem es steht. Auf einem Miteigentumsgrundstück können die Eigentümer nach Belieben weitere Gebäude hinzufügen. 

Was Sie für den Kauf einer Immobilie benötigen

Wenn Sie eine Immobilie kaufen möchten, müssen Sie einige Dokumente bereithalten. Im Folgenden finden Sie eine kurze Liste der Papiere, die Sie einreichen müssen:

  • Nachweis der Staatsbürgerschaft
  • Eine gültige Aufenthaltsgenehmigung
  • Ihren Vertrag oder einen Entwurf davon
  • Einen aktuellen Auszug aus dem Grundbuch der Immobilie
  • Verwendungszweck der Immobilie

Bei juristischen Personen oder Vereinen müssen Sie wahrscheinlich zusätzliche Unterlagen einreichen.

Durchschnittliche Immobilienpreise in Österreich

Ein neues Haus in Österreich kostet derzeit etwa 359.000 €. Je nachdem, in welches österreichische Bundesland Sie ziehen möchten, variiert der Durchschnittspreis. Ein Neubau in der Steiermark kann etwa 300.000 € kosten. In Niederösterreich müssen Sie eher mit 338.000 € rechnen. 

Wie finanziert man einen Hauskauf in Österreich?

Da der österreichische Wohnungsmarkt recht stabil ist, ist es in der Regel einfach, einen Bankkredit für Ihren Hauskauf zu bekommen. Sie sollten immer die Kreditangebote mehrerer Banken prüfen, um das beste Angebot zu finden. Bevor die Bank Ihnen einen Kredit anbietet, wird sie Fotos der Immobilie, den Kaufpreis und eventuell einen Vertragsentwurf verlangen. 

In den meisten Fällen verlangen die Banken von Ihnen eine Anzahlung auf das Haus, in der Regel etwa 40 % des Kaufpreises. Wenn Sie einen unbefristeten Arbeitsvertrag und ein hohes Gehalt nachweisen können, können Sie die 40 % möglicherweise auf 20 % herunterhandeln. Die Darlehenszinsen liegen in der Regel zwischen 1 % und 2 %. Zusätzliche Gebühren können anfallen, sobald Ihr Darlehen offiziell im Grundbuch eingetragen ist. 

Kosten, die mit dem Besitz einer Immobilie in Österreich verbunden sind

Beim Kauf einer Immobilie in Österreich fallen in der Regel beträchtliche Abschlusskosten an - in der Größenordnung von 10 bis 15 % des Kaufpreises. Einige der Kosten, die Sie bezahlen müssen, sind: 

  • Kaufpreis. Dies ist der geforderte Preis für ein Haus. Bevor Sie das Haus kaufen, sollten Sie seinen Preis mit dem aktuellen Immobilienindex und ähnlichen Angeboten in der Gegend vergleichen. 
  • Grundbucheintragungsgebühr. Für die Eintragung Ihres Hauses in das Grundbuch müssen Sie eine Gebühr entrichten. In der Regel beträgt diese Gebühr 1,1 % des Kaufpreises, sie kann aber auch bis zu 2,3 % betragen. 
  • Steuern auf den Erwerb von Immobilien. Die Steuern für den Kauf einer Immobilie betragen in der Regel 3,5 % des Kaufpreises. Diese Zahl gilt, wenn Sie mit einem Immobilienmakler zusammenarbeiten, variiert aber, wenn Sie das Haus von einem Familienmitglied kaufen.
  • Provision für den Immobilienmakler. Die Provision für Ihren Immobilienmakler wird in der Regel zwischen dem Käufer und dem Verkäufer aufgeteilt. Diese Gebühr wird fällig, wenn Sie den Vertrag unterschreiben, und liegt in der Regel zwischen drei und vier Prozent des Immobilienwerts. 
  • Gebühr für Anwalt oder Notar. Die Anwalts- und Notargebühren für den Kauf eines Hauses in Österreich betragen 1 bis 3 % des Kaufpreises. Außerdem fällt eine Mehrwertsteuer von 20 % an. 

Monatliche Kosten, die mit dem Leben in Österreich verbunden sind

Zusätzlich müssen Sie monatlich Rechnungen für Versorgungsleistungen und andere wiederkehrende Kosten bezahlen. Hier sind einige Kosten, mit denen Sie jeden Monat rechnen müssen. 

  • Energierechnung. Ihre Energierechnung, die in der Regel Gas und Strom umfasst, ist monatlich fällig. In der Regel gibt es mehrere Anbieter in der Region. Vergewissern Sie sich also, dass Sie den Anbieter gewählt haben, der Ihren Bedürfnissen am besten entspricht. Wenn Sie mieten statt kaufen, besteht eine geringe Chance, dass Ihre Miete auch die Energierechnung enthält. 
  • Wasserrechnung. Für den Wasserverbrauch wird eine Pauschale erhoben, die monatlich mit der Nebenkostenabrechnung erhoben wird. 
  • Telekommunikation. In Österreich ist der Telekommunikationsmarkt sehr wettbewerbsorientiert. In der Regel können Sie Internet, Kabelfernsehen und einen Festnetzanschluss von einem einzigen Anbieter beziehen. Diese Kombination erspart Ihnen Geld und den zusätzlichen Aufwand, die Dienste bei verschiedenen Anbietern zu bestellen. 
  • FERNSEHEN. Wenn Sie ein Gerät besitzen, mit dem Sie Radio- oder Fernsehsendungen empfangen können, müssen Sie es anmelden und eine Lizenzgebühr an die Österreichische Rundfunkanstalt entrichten. Das gilt auch, wenn Sie das Gerät nie benutzen.

Vermietung von Immobilien in Österreich

Vielleicht möchten Sie eine Wohnung in Österreich mieten, bevor Sie sie kaufen. Wenn es darum geht, in Österreich zu mieten, sollten Sie ein paar Dinge wissen, bevor Sie sich auf die Suche machen. Lesen Sie weiter, um zu erfahren, wie hoch die Durchschnittsmiete in Österreich ist und welche Anforderungen und Gebühren damit verbunden sind. 

Durchschnittlicher Mietpreis in Österreich

Die Durchschnittsmiete in Österreich variiert je nachdem, wo Sie wohnen möchten. Die folgende Grafik gibt Ihnen einen groben Anhaltspunkt, was Sie erwarten können. 

Overview: average prices for apartments in Austria

Außerdem hängt Ihre Miete davon ab, in welche der vier möglichen Kategorien Ihre Wohnung fällt. Jede Wohnung wird nach ihrer Größe, ihrem Zustand und ihrer Zugänglichkeit eingeteilt. 

  • Kategorie A: Diese Wohnungen sind in der Regel mindestens 30 Quadratmeter groß und verfügen über eine Kochnische, einen Ofen, einen Flur und ein modernes Bad. Waschmaschinen, Geschirrspüler und Kühlschränke sind optional, obwohl sie oft Teil Ihres Mietvertrags sind. Außerdem ist eine gemeinsame Heizungsanlage vorhanden. 
  • Kategorie B: Ein Apartment der Kategorie B verfügt über die gleichen Hauptmerkmale wie ein Apartment der Kategorie A, z. B. ein Schlafzimmer, eine Kochnische, einen Flur und ein kleines, modernes Bad. 
  • Kategorie C: Diese Wohnungen befinden sich in einem brauchbaren Zustand und verfügen über einen Wasseranschluss und eine Toilette. 
  • Kategorie D: Es gibt weder einen Wasseranschluss noch eine Toilette im Haus. 

Wenn ein Gerät in Ihrem Vertrag aufgrund von Alter oder Fehlfunktion kaputt geht, muss der Eigentümer das Gerät ersetzen oder reparieren. Wenn Sie jedoch etwas kaputt gemacht haben, müssen Sie es ersetzen - und es bleibt in der Wohnung, wenn Sie ausziehen. Viele Mieter entscheiden sich für den Abschluss einer Hausratversicherung und eines Mietervereins für den Fall, dass irgendwelche Probleme auftreten. 

Kosten für die Miete in Österreich

Ihre Miete setzt sich aus drei Teilen zusammen: der Grundmiete, den Betriebskosten und den zu entrichtenden Steuern.

  • Grundmiete. Die Grundmiete ist Ihre feste monatliche Zahlung für Ihre Wohnung. In einigen Regionen wird sie von der Regierung festgelegt, in anderen richtet sie sich nach den Marktbedingungen.
  • Betriebskosten. Zu den Betriebskosten gehören die Kosten für Wasser, Abwasser und Abfall sowie für die Gebäudeversicherung und Verbesserungen. Auch für die Wartung des Aufzugs können separate Kosten anfallen.

Regulierte Mietpreise

In Österreich können die staatlichen Stellen die Mietpreise kontrollieren. Außerdem können Vermieter einen Ortszuschlag auf Ihre Miete aufschlagen. Dieser Zuschlag beträgt 0,33 Prozent pro Quadratmeter. Er ist jedoch nur anwendbar, wenn Ihre Immobilie in bestimmten Regionen des Landes liegt. 

Der österreichische Oberste Gerichtshof hat entschieden, dass Wohnungen in Gebieten mit hoher Bevölkerungsdichte nur mit anderen Wohnungen in Gebieten mit hoher Bevölkerungsdichte verglichen werden können, um festzustellen, ob ein Zuschlag erhoben wird. Das Gleiche gilt für Wohnungen in Gebieten mit mittlerer und geringer Dichte. Auch die Anbindung Ihrer Mietwohnung an öffentliche Verkehrsmittel und kulturelle Einrichtungen kann Einfluss darauf haben, ob Sie einen Zuschlag zahlen müssen. 

Voraussetzungen für die Anmietung

Um eine Wohnung in Österreich zu mieten, müssen Sie lediglich einen Mietvertrag unterschreiben und sich ausweisen. In manchen Fällen werden Sie auch aufgefordert, einen Beschäftigungsnachweis, Ihr Visum und Referenzen von früheren Vermietern vorzulegen. 

Sozialer Wohnbau in Österreich

In Österreich gibt es im ganzen Land Sozialwohnungen für Personen, die Anspruch auf Wohnbeihilfen haben. Der Zugang zu erschwinglichen Sozialwohnungen in Österreich ist groß, etwa ein Viertel der Einwohner lebt in Sozialwohnungen. Die meisten Anforderungen (und die Art der Antragstellung) hängen von der jeweiligen Stadt ab, aber wenn Sie die folgenden Kriterien erfüllen, sollten Sie im Allgemeinen förderfähig sein. 

  • Sie müssen mindestens 17 Jahre alt sein. 
  • Sie müssen Staatsbürger Österreichs, der EU, des EWR oder der Schweiz sein oder einen ständigen Wohnsitz in der EU haben. 
  • Ihr Jahreseinkommen darf die staatliche Einkommensgrenze nicht überschreiten.
  • Sie müssen einen konkreten Wohnbedarf haben. Zum Beispiel könnte Ihr derzeitiger Wohnraum für die Anzahl der darin lebenden Personen zu klein sein. In diesem Fall könnten Sie für eine Sozialwohnung in Frage kommen.
  • Sie müssen eine bestimmte Zeit an Ihrem Wohnsitz in Österreich verbracht haben, bevor Sie für eine geförderte Wohnung in Frage kommen. Diese Zeit ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich.
  • Wenn Sie verheiratet sind oder in einer Partnerschaft leben, müssen Sie sich als gemeinsame Mieter bewerben.

Was zu tun ist, wenn man in Österreich eine neue Wohnung bezieht

Sie haben es also endlich in Ihr neues Zuhause in Österreich geschafft. Jetzt stellt sich die große Frage: Was soll ich tun? Hier ist ein kurzer Überblick darüber, was Sie in der ersten Woche nach dem Umzug in eine neue Wohnung tun sollten. 

  1. Melden Sie Ihre Adresse an

    Wenn Sie umziehen, müssen Sie Ihre neue Adresse innerhalb von drei Tagen nach dem Umzug anmelden, auch wenn Sie sich nur kurzfristig dort aufhalten. Sie können Ihre Adresse als Erst- oder Zweitwohnsitz anmelden, aber wenn Sie umziehen, müssen Sie sich abmelden und den Vorgang erneut durchführen. 

    Sie können Ihre Adresse im Rathaus oder in der Gemeindeverwaltung der Stadt anmelden. Sie können sich auch per Post anmelden, oder jemand kann den Antrag in Ihrem Namen einreichen. Das Anmeldeformular ist bei jedem Einwohnermeldeamt erhältlich. 

    Wenn Sie sich anmelden, benötigen Sie mehrere Formulare. Zunächst müssen Sie das ausgefüllte Anmeldeformular mit der Unterschrift Ihres Vermieters vorlegen. Außerdem benötigen Sie ein weiteres Formular, auf dem Ihre neue Adresse deutlich angegeben ist. Hierfür können Sie einen Kauf- oder Mietvertrag verwenden. Außerdem müssen Sie Ihre Identität mit einem Reisepass und einer Geburtsurkunde (oder beidem) nachweisen.
     
  2. Melden Sie sich für Heizung, Strom, Internet, Telefon und Fernsehen an.

    Bevor Sie sich für das erstbeste Angebot entscheiden, sollten Sie sich etwas Zeit nehmen, um Ihre Möglichkeiten zu vergleichen. Informieren Sie sich über die Angebote der einzelnen Unternehmen und über die monatlichen Kosten, bevor Sie sich für einen Dienst entscheiden. 
     
  3. Richten Sie regelmäßige Kontrollen ein 

    Jährliche Kontrollen bieten ein Sicherheitsnetz für Ihr Haus und Ihr Hab und Gut. Eine jährliche Ablesung Ihres Stromzählers zum Beispiel kann Ihnen möglicherweise Geld zurückbringen, wenn Ihr Zähler einen übermäßigen Verbrauch anzeigt. 

    Außerdem sind eine jährliche Kesselinspektion und ein Schornsteinfeger erforderlich. Die Heizkesselinspektion kostet 130 bis 250 EUR, aber Sie müssen mit einem Bußgeld rechnen, wenn Sie die Inspektion Ihres Heizkessels vernachlässigen. Die Schornsteinfeger müssen viermal pro Jahr einen Termin vereinbaren. Sie müssen nur dafür sorgen, dass Ihre Wohnung zugänglich ist, wenn der Inspektor kommt. 

Wissenswertes über das Leben in Österreich

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