Wohnen in Österreich

Prinzipiell gibt es beim Wohnen in Österreich zwei Möglichkeiten: Eigentum oder Miete, wobei in größeren Städten der Anteil an Mietwohnungen überwiegt. Die Miete der meisten Wohnungen wird in Österreich durch das Mietrechtsgesetz geregelt. Ausgenommen sind hier Einfamilienhäuser, wobei gesetzliche Kündigungsfristen aber auch für diese gelten.

Mietkosten in Österreich

Die durchschnittlichen Kosten für Wohnungsmieten in Österreich variieren von Bundesland zu Bundesland und sind im Burgenland durchschnittlich am niedrigsten (2018: € 5,93/m2) und in Salzburg am höchsten (2018: € 9,23/m2). Einfluss auf den Mietpreis haben aber auch Faktoren wie Infrastruktur, Verkehrsanbindung, Wohngegend oder Wohnungsausstattung. Wohnungen in innerstädtischer Lage oder mit guter Verkehrsanbindung und Infrastruktur am Stadtrand sind in der Regel teuer. Kleinere Wohnungen sind pro Quadratmeter oft ebenso teurer als größere Wohnungen. Zur Miete kommen noch zusätzliche Kosten, wie Betriebskosten (etwa 25 % der Nettomiete; z.B. Gebühren für Wasser, Kanal, Müllabfuhr usw.), Heizkosten und Kosten für Gas- und Strom dazu. Diese müssen ebenso monatlich von der Mieterin bzw. vom Mieter bezahlt werden.

Zu Beginn eines MIetverhältnisses entstehen außerdem noch weitere Anfangskosten durch:

  • Kaution: zur Sicherstellung von Mietzinszahlungen oder Beschädigungen am Mietobjekt. Üblicherweise beträgt sie drei Bruttomonatsmieten (Nettomietzins plus Betriebskosten plus 10 Prozent Umsatzsteuer)
  • Provision: einmalige Zahlung an das Maklerbüro bei erfolgreicher Vermittlung einer Wohnung (beträgt bei Befristung bis drei Jahre eine Bruttomiete + 20 % USt., bei längeren und unbefristeten Mietverträgen zwei)
  • Ablöse: Zulässig ist nur eine Investitionsablöse an den Vermieter bzw. die Vermieterin wenn er oder sie der Person, die die Wohnung zuvor gemietet hat diese Investitionen tatsächlich abgegolten hat. Das muss durch eine Quittung oder einen Beleg nachgewiesen werden. Berechtigt ist auch eine Ablöse für Möbel, die die Vormieterin bzw. der Vormieter in der Wohnung zurückgelassen hat.
  • Bei entsprechender vertraglicher Vereinbarung kann die Vermieterin  bzw. der Vermieter eine Mietzinsvorauszahlung verlangen.
  • Schriftliche Mietverträge und deren Verlängerung unterliegen der Gebührenpflicht. Wer die Kosten übernimmt, unterliegt der Vertragsfreiheit. Üblicherweise werden sie der Mieterin bzw. dem Mieter angelastet.
  • Für den entstandenen Aufwand von Vermieterinnen bzw. Vermietern oder der Hausverwaltung, werden manchmal Mietvertragserrichtungskosten bzw. ein Bearbeitungshonorar verlangt. Dafür gibt es keine gesetzliche Grundlage. Solche Beträge können ebenso wie unrechtmäßig verlangte Ablösen zurückgefordert werden. Mehr Informationen
  • Bei Miete wird zwischen Haupt- und Untermiete und zwischen befristeten und unbefristeten Mietverträgen unterschieden. Haupt- und Untermiete unterscheiden sich im Wesentlichen in der Höhe des Mietzinses sowie im Kündigungsschutz. Ein befristeter Mietvertrag muss in Österreich über mindestens drei Jahre abgeschlossen werden.

Wohnung suchen in Österreich

Informationsquellen für verfügbare Wohnungen bzw. Immobilien in Österreich sind: Tageszeitungen, Immobilienmaklerbüros, diverse Internetseiten sowie Städte und Gemeinden.

Wurde ein Objekt gefunden, das den gewünschten Kriterien entspricht, ist es üblich dieses zu besichtigen, bevor ein Mietvertrag unterzeichnet wird.
Es können auch Sammelbesichtigungen mit mehreren interessierten Personen organisiert werden. Zumeist telefonisch vereinbart, sollte so ein Besichtigungstermin genutzt werden um möglichst viele Fragen zu stellen. Vorsicht ist geboten, wenn auf eine möglichst rasche Unterzeichnung des Vertrages hingedrängt wird.

Mit einem sogenannten Mietanbot bestätigt man, dass man die Wohnung unter bestimmten Bedingungen mieten will. Das Mietanbot ist bindend. Wenn der Vemieter bzw. die Vermieterin dieses annimmt, ist der Mietvertrag somit zustande gekommen.

Der Mietvertrag

Auch wenn als Mietvertrag in Österreich sowohl eine mündliche als auch eine schriftliche Vereinbarung zwischen den beiden Vertragsparteien gilt, empfiehlt es sich diesen schriftlich abzuschließen um im Streitfall etwas in der Hand zu haben. Der Mietvertrag beinhaltet Informationen über die Mietdauer, um welche Wohnung es sich handelt, Größe der Wohnung, Mietkosten, Kündigungsfristen, die Hausordnung etc.
Mietverträge werden entweder befristet (in der Regel für 3 Jahre) oder unbefristet abgeschlossen. Wird ein befristeter Vertrag nicht aufgelöst, kommt es automatisch zu einer Verlängerung um den vertraglich angeführten Zeitraum der Befristung. Nach Ablauf der 2. Befristung, gilt er ohne Auflösung als unbefristet verlängert.

Während unbefristete Mietverträge von beiden Seiten jederzeit unter Einhaltung der Kündigungsfristen gekündigt werden können, gilt dies im Fall von befristeten Mietverträgen nur bei einer entsprechenden vertraglichen Vereinbarung.

Verpflichtende Meldungen

Es gibt in Österreich einige verpflichtenden Meldungen, die rund um das Thema Wohnen erforderlich sind:

Sobald eine Wohnung gemietet wurde, muss sich der Mieter bzw. die Mieterin außerdem bei einem Energieversorgungsunternehmen melden, um Gas, Strom oder Fernwärme beziehen zu können.

Wenn es in der Wohnung ein Radiogerät und/oder einen Fernseher gibt, muss eine sogenannte Fernseh- und Rundfunkgebühr bezahlt werden. Dazu ist eine Meldung beim Gebühren Info Service erforderlich.

Wer nur über ein geringes Einkommen verfügt, kann sich von der Zahlung der Gebühren befreien lassen: www.gis.at

Wohnungseigentum

Auch wenn in größeren Städten der Anteil an Mietwohnungen überwiegt, kann es, sofern ein entsprechendes Kapital vorhanden ist, auch aus anlagetechnischen Gründen durchaus sinnvoll sein, eine Wohnung zu kaufen. Zu den ersten Schritten beim Kauf einer Immobilie gehört die Einsichtnahme in Flächenwidmungs- und Bebauungspläne, um zu erfahren, ob und wie auf einem gewünschten Grundstück gebaut werden darf. Diese liegen bei den Gemeindeämtern (in Wien die MA 21) zur allgemeinen Einsicht auf.

Anhand eines aktuellen Grundbuchsauszug sollen außerdem unbedingt alle gesetzlichen Auflagen, Rechte und Beschränkungen, wie Eigentum der Verkäuferin bzw. des Verkäufers, Hypotheken, Pfandrechte, Vorkaufsrechte, Wegerechte, Kanäle, Leitungen, Bäche usw. überprüft werden. Ein solcher ist bei jedem Bezirksgericht oder Vermessungsamt über jede in Österreich gelegene Liegenschaft erhältlich. Das Grundbuch ist kostenpflichtig auch über das Internet abfragbar.

Bedacht muss ebenso werden, dass jedes Grundstück, auf dem ein Gebäude gebaut werden soll, erst aufgeschlossen werden muss. Dies kann folgendes betreffen: Wasser (Wasserwerke), Strom (E-Werke), Gas (Gaswerke), Fernheizung (Gemeinde), Telefon (Telekom), Abwasser (Gemeinde), Abfälle (Gemeinde)
Informationen dazu sollten unbedingt vor dem Kauf bei der Baubehörde eingeholt werden.        

Kaufvertrag

Es ist möglich, den Kaufvertrag (samt der Aufsandungserklärung*) anhand von Mustern eigenständig aufzusetzen und gemeinsam mit der anderen Vertragspartei eine Notarin bzw. einen Notar oder ein Bezirksgericht zum Zweck der öffentlichen Beglaubigung der Unterschriften auzusuchen.
Aufgrund der Komplexität der rechtlichen Fragen, im Zusammenhang mit dem Eigentumserwerb von Liegenschaften ist es allerdings sehr empfehlenswert, die Hilfe eines Notars, bzw. einer Notarin oder eines Rechtsanwalts bzw. einer Rechtsanwältin beim Verfassen des Vertrags und bei der Verbücherung in Anspruch zu nehmen.
Für Nebenkosten beim Wohnungseigentumserwerb,wie, Steuern, Gebühren, Finanzierungskosten, Maklerbüro, etc., sollte mit rund 10 Prozent des Kaufpreises gerechnet werden.

* Notariell oder gerichtlich beglaubigte, „ausdrückliche“ Erklärung einer Person, dass sie in die grundbücherliche Eintragung einer vertraglichen Änderung ihrer Rechte einwilligt.

Genehmigungspflicht

Das Erwerben von Eigentum oder Miteigentum an Liegenschaften durch Ausländer und Ausländerinnen, muss behördlich genehmigt werden. Ausgenommen sind Angehörige von EU-Mitgliedstaaten oder Vertragspartnern des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum (EWR). Diese sind Inländern und Inländerinnen gleichgestellt. Von Angehörigen von Drittstaaten muss ein Genehmigungsverfahren durchgeführt werden.
Die genauen Bestimmungen für den Ausländergrunderwerb sind im Ausländergrunderwerbsgesetz der einzelnen Bundesländer geregelt. Zuständige Stelle ist das Amt der jeweiligen Landesregierung bzw. die jeweilige Bezirksverwaltungsbehörde.

Hilfreiche Links:

Vor dem Abschluss eines Miet- oder Kaufvertrags, kann bei bestimmten Einrichtungen (z.B. Mietervereinigungen, Mieterschutzverband, Verein für Konsumenteninformation, Arbeiterkammer) Rat eingeholt und die Rechtmäßigkeit eines Miet- oder Kaufvertrags überprüft werden lassen.